中古マンションを購入するときに必要なのは、
物件価格だけではありません。
契約から引き渡しまでの間に、
さまざまな諸費用が発生します。
この記事では、
中古マンション購入時にかかる「一度きりの費用」を中心に、
何に、いつ、どれくらい必要になるのかを整理します。
物件取得に掛かる費用
ここでは住宅ローンを借り入れて不動産を取得する場合で説明します。
このときに掛かる費用としては以下があります。
- 物件購入費
- 物件取得関連費用
- 住宅ローン関連費用
- 登記関連費用
- 引き渡し時精算金
- 火災保険料
物件購入費以外の諸費用の額は、物件価格のおおよそ10%前後が一般的と言われています。
それでは順番に説明していきます！
物件購入費
費用額は、売主と最終的に合意した物件の価格となります。
この費用は売主が事業者でない場合は非課税のため、消費税が掛かりません。
ちなみに、不動産売買契約時には物件価格の一部を手付金として先に売主へ支払う必要があります。
支払った手付金は最終的に住宅ローンで手元に戻すことも可能です。
物件取得関連費用
仲介業者を介して不動産を取得する場合に掛かる諸費用です。
仲介手数料
売買契約が成立した時に、売主と買主の間に入って調整を行った仲介業者に成功報酬として支払う手数料です。
物件価格が400万円を超える場合は、物件価格×3%＋6万円が費用として掛かります。
事務手数料
仲介業者に事務費用として支払う手数料です。
この費用が発生するかは会社によって方針が異なります。
一般的には仲介手数料に含まれることが多いようです。
印紙税
「不動産売買契約書」という文書に対して課税される税金です。
収入印紙を購入し、契約書に貼りつけた後、消印したタイミングで納税したことになります。
課税額は、印紙税法に基づき物件価格に応じて変動します。※不動産売買契約は軽減税率の対象
物件価格が1,000万～5,000万円の場合は1万円、5,000万円～1億円の場合は3万円の課税です。
なお、文書に対して課税されるものなので電子契約の場合は印紙は不要です。
住宅ローン関連費用
住宅ローンを借り入れる際に掛かる諸費用です。
住宅ローンはたとえ金利が低くても諸費用が高いという罠が潜んでいることがあるので、必ずトータルの支払額で比較しましょう。
保証料
金融機関への住宅ローンの返済不能時に備えて第三者の保証会社に支払う料金です。
万が一、ローンを返済できなくなった場合は、債務者に変わって保証会社が残りのローンを金融機関に支払います。
※ただし、債務者の返済が免除されるわけではありません
保証料は通常、借入金額に対する一定の割合で計算されます。
保証料0円を謳っている場合は、事務手数料や金利にその分が上乗せされていることがほとんどです。
保証料の支払い方法には、「一括前払い」あるいは「月々の住宅ローンの支払額に上乗せして分割で支払う」方法があります。
「一括前払い」の場合、ローンの一括返済や繰り上げ返済をすると借入期間が短縮されるため、支払った保証料の一部が返金されます。
事務手数料
金融機関に事務費用として支払う手数料です。
「定率型（借入金額×〇%）」と「定額型（一律〇万円）」の2つがあります。
「定率型」の場合は借入金額の2.2%というのが一般的で、この場合は保証料を不要とするケースが多いです。
「定額型」の場合は3万～5万円くらいが相場で、その分保証料が多くなったり、金利が高くなったりするケースが多いです。
印紙税
「金銭消費貸借契約書」という文書に対して課税される税金です。
収入印紙を購入し、契約書に貼りつけた後、消印したタイミングで納税したことになります。
課税額は、印紙税法に基づき住宅ローンの借入金額に応じて変動します。
借入金額が1,000万～5,000万円の場合は2万円、5,000万円～1億円の場合は6万円の課税です。
なお、文書に対して課税されるものなので電子契約の場合は印紙は不要です。
登記関連費用
中古マンションを購入したときには売主から買主に所有権を移転します。また、住宅ローンを借り入れる際には抵当権の設定が必要です。
これらの登記に掛かる税金として登録免許税が発生するのと、作業に対する報酬を司法書士に支払う必要があります。
所有権移転費用
所有権移転に掛かる登録免許税は、不動産（土地・建物）の固定資産評価額×税率で計算されます。
税率は土地・建物部分で異なり、土地については2026年年3月31日まで軽減税率が適用、建物についても2027年3月31日までは以下の条件を満たせば軽減税率が適用されます。
- 自分が住む家であること
- 床面積が50㎡以上であること
- 1982年（昭和57年）1月1日以降に建てられた住宅、あるいは一定の耐震基準等に適合していること
- 住宅取得後1年以内の登記であること
| 原則 | 軽減税率 | |
|---|---|---|
| 建物 | 2% | 0.3% |
| 土地 | 2% | 1.5% |
また、この作業で司法書士に支払う報酬の相場は5万～10万円程度と言われています。
抵当権設定費用
抵当権とは、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、不動産を担保に金融機関が弁済を受けられる権利です。
抵当権の設定は住宅ローンを借り入れる際に必ず実施するもので、その作業に掛かる費用は債務者が負担します。
この作業に掛かる登録免許税は、住宅ローンの借入金額×税率で計算されます。
税率は原則0.4%ですが、2027年3月31日までは以下の条件を満たせば軽減税率が適用されて0.1%となります。
- 自分が住む家であること
- 床面積が50㎡以上であること
- 1982年（昭和57年）1月1日以降に建てられた住宅、あるいは一定の耐震基準等に適合していること
- 住宅取得後1年以内の登記であること
また、この作業で司法書士に支払う報酬の相場は5万～10万円程度と言われています。
その他費用
住宅用家屋証明書や登記事項証明書などの各種証明書の取得代金や事務手数料などの費用が掛かります。
引き渡し時精算金
引き渡し時に買主から売主に支払う費用です。
すでに売主の方で支払った固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金などの費用を引渡日を境に日割りで精算します。
火災保険料
住宅ローンを借り入れる際には、火災保険への加入が必須です。
たとえローン返済中に火災で家を失った場合でもローンの返済義務は残るため、保険金で支払うことになります。
金額の相場は5年間一括払いの場合、1万～3万円、地震保険も付ける場合は5万～10万円です。
まとめ
中古マンション購入時の諸費用は、
金額よりも「項目を漏れなく把握すること」が重要です。
あらかじめ全体像を知っておくことで、
資金計画やローンの組み方も考えやすくなります。
物件価格だけで判断せず、
諸費用も含めた総額で検討するようにしましょう。
